Primeiro imóvel tem desconto no ITBI!

Publicado por Gabriel Maia em

Você sabia que pode pagar menos ITBI na aquisição do primeiro imóvel?

Quem está comprando seu primeiro imóvel pode obter um bom desconto no ITBI ou mesmo isenção total do imposto!

Por se tratar de um imposto municipal, o benefício do ITBI depende da legislação do município onde se encontra o imóvel.

No entanto, observamos que a maioria das pessoas não aproveita o benefício.

Embora haja previsão legal, não existe interesse dos municípios na divulgação dos descontos.

Portanto, fique atento para não perder dinheiro quando adquirir seu primeiro imóvel!

A seguir detalhamos as características do benefício e preparamos um passo a passo para você não perder este desconto.

Atualizado em 17/07/2020.

Desconto do ITBI do primeiro imóvel

O Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI é um imposto de competência municipal, ou seja, somente os municípios e o Distrito Federal têm competência para instituí-lo, de acordo com o art. 156, II da Constituição Federal.

O imposto incide quando se transfere um bem imóvel “inter vivos”, a qualquer título e por ato oneroso, tendo as alíquotas e isenções determinadas pela legislação do município.

1_Primary_logo_on_transparent_167x75Assim, quando um comprador adquire um bem imóvel deve pagar o ITBI ao município de localização deste imóvel, conforme as regras determinadas pela legislação municipal.

Embora existam cidades que não reduzam o ITBI, muitas concedem o benefício, permitindo a isenção total ou parcial do imposto.

Como veremos a seguir, basicamente o benefício contempla o adquirente do primeiro imóvel pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), mas existem outras possibilidades de desconto conforme a legislação do município.

Por falar em SFH, cabe lembrar que, além deste benefício do ITBI, existe a possibilidade de desconto de 50% das custas do registro do imóvel, como você pode conferir em outro artigo que preparamos para você.

Agora que já foi apresentado ao desconto, vamos ver como você pode se beneficiar.

Acompanhe o passo a passo que elaboramos.

1º passo: Quem tem direito?

(requisitos de enquadramento do benefício)

Se pretende aproveitar o desconto do ITBI na aquisição do seu imóvel, você deve consultar a legislação do seu município.

Muitas prefeituras já disponibilizam a legislação tributária através de site próprio, mas, caso a sua prefeitura ainda não disponibilize, você pode procurar a Secretaria de Fazenda ou de Finanças para ter acesso a lei.

Em sua maioria o benefício é concedido ao primeiro imóvel adquirido pelo SFH ou por outro Fundo, como o Fundo Municipal de Habitação.

Também se concede o benefício para o imóvel adquirido pelo Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV).

O importante é que o adquirente consulte a legislação municipal e verifique se sua forma de aquisição do imóvel está contemplada pela isenção.

Depois de saber se tem direito ao desconto, vamos entender qual o seu benefício.

2º passo: Tem direito a quê?

(abrangência do benefício)

Como comentado anteriormente, o ITBI é um imposto municipal, portanto as isenções, e outros benefícios fiscais, devem estar previstos na legislação do município.

O benefício do desconto consiste em isentar do pagamento do ITBI parte do imposto devido por quem adquire bem imóvel.

Logo, o interesse de conceder o benefício ao contribuinte é exclusivamente do município.

Se considerarmos a maioria das legislações municipais, observamos que os descontos do ITBI são concedidos para o primeiro imóvel financiado pelo SFH, permitindo a isenção total ou parcial.

Considerando essas legislações, vamos analisar cada caso, lembrando que na prática o município pode estabelecer a isenção de forma diferente, inclusive com outra nomenclatura.

Isenção Parcial

O comprador do primeiro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), quando requerer o benefício deverá apresentar uma declaração do banco informando:

  • o valor total do imóvel,
  • o valor do financiado e
  • o montante dos recursos próprios.

A isenção parcial incide sobre o valor financiado, aplicando-se uma alíquota reduzida sobre o valor do financiamento.

Já sobre o valor dos recursos próprios (valor que exceder ao do financiamento) incide a alíquota normal (sem redução).

Exemplificando: Na hipótese de a alíquota municipal do ITBI for de 2% e o valor total do imóvel alcançar R$ 500.0000,00, com financiamento de R$ 400.000,00, teríamos o seguinte desconto se considerarmos a isenção parcial de 50%.

Valor financiado: R$ 400.000,00;

ITBI sobre o valor financiado: R$ 8.000,00 (2% de R$ 400.000,00);

ITBI considerando a isenção parcial de 50% sobre o valor financiado: R$ 4.000,00 (50% de R$ 8.000,00).

Valor não financiado: R$ 100.000,00;

ITBI sobre o valor não financiado: R$ 2.000,00 (2% de R$ 100.000,00).

Valor total do ITBI: R$ 6.000,00 (4.000,00 + 2.000,00).

Neste exemplo observa-se que a isenção parcial de 50% reduziu o imposto da parte financiada pela metade.

Caso não houvesse a isenção o ITBI seria de 10.000,00, ou seja, a isenção parcial proporcionou um desconto de R$ 4.000,00 no ITBI!

Isenção Total

Da mesma forma que na isenção parcial, o comprador do primeiro imóvel financiado pelo SFH apresentará uma declaração do banco informando o valor total do imóvel, do financiado e dos recursos próprios.

Na isenção total a redução também incide sobre o valor financiado, isentando-se do ITBI todo o valor do financiamento.

Já sobre o valor dos recursos próprios (valor que exceder ao do financiamento) incide a alíquota normal (sem redução).

Exemplificando: Na hipótese de a alíquota municipal do ITBI for de 2% e o valor total do imóvel alcançar R$ 500.0000,00, com financiamento de R$ 400.000,00, teríamos o seguinte desconto se considerarmos a isenção total.

Valor financiado: R$ 400.000,00

ITBI sobre o valor financiado: zero (isento)

Valor não financiado: R$ 100.000,00

ITBI sobre o valor não financiado: R$ 2.000,00 (2% de R$ 100.000,00).

Valor total do ITBI: R$ 2.000,00.

Neste exemplo observa-se que a isenção total excluiu a incidência sobre o valor financiado.

Caso não houvesse a isenção o ITBI seria de 10.000,00, ou seja, a isenção proporcionou um desconto de R$ 8.000,00 no ITBI!

Essas isenções abordadas são as mais comuns, no entanto, nada impede que outros tipos de isenções sejam concedidas, como a isenção que não se limita ao valor financiado ou aquela que adota tabelas com valores limites para o benefício.

Em resumo, o importante é que o adquirente consulte a legislação municipal e verifique como a isenção lhe beneficia.

Por fim, vamos saber o que é necessário para se conseguir o benefício.

3º passo: O que se precisa fazer?

(formalização do pedido do benefício)

Para se obter o direito ao benefício, é importante que o comprador apresente toda documentação necessária e requeira à prefeitura a isenção. Para tanto, deve-se apresentar:

a) declaração para isenção do ITBI, e/ou;

b) requerimento do interessado, geralmente em formulário próprio.

Normalmente a prefeitura já apresenta o modelo da declaração, bastando solicitá-lo ou acessá-lo através de site próprio.

Os modelos de declaração podem variar de prefeitura para prefeitura, portanto, informe-se antes de assinar o documento.

Lembre-se de que as prefeituras não são obrigadas a informar sobre o benefício da lei!

Logo, informe-se sobre a documentação exigida pelo município e formalize seu pedido antes do pagamento do ITBI.

Você não vai querer perder essa isenção. Vai?

Depois de descobrir quem tem direito à isenção, qual é o benefício e o que se deve fazer para obtê-lo.

Vejam as principais dúvidas que aparecem quando buscamos aproveitar o benefício.

Saiba mais!

(dúvidas frequentes)

1 – Somente um imóvel financiado pelo SFH ou adquirido pelo PMCMV pode obter o desconto?

Não. A condição da isenção está disposta na lei do município do bem imóvel.

Assim, a condição para concessão da isenção pode ser SFH, PMCMV ou outra estipulada pela prefeitura, podendo, ainda, não haver isenção prevista.

2 – As prefeituras podem se recusar a conceder o benefício?

As isenções podem ser indeferidas (negação do benefício após análise) caso o requerente não satisfaça as condições ou não cumpra os procedimentos regulares de requerimento. 

3 – Quem recebeu imóvel por doação ou herança pode usufruir do benefício?

Não, porque estas hipóteses não estão no campo de incidência do ITBI (não precisam pagar o imposto).

A transmissão de imóvel através de doação ou herança sofre a incidência do imposto sobre doação ou morte (ITD ou ITDM), de competência estadual.

4 – Existem outras isenções para o ITBI?

Certamente. As isenções do ITBI são de competência de cada município, logo, deve-se pesquisar a legislação municipal da localização do imóvel para verificar quais isenções existem.

5 – Uma vez beneficiado pela isenção do ITBI, há direito ao desconto das custas cartoriais referentes ao imóvel?

A legislação sobre desconto nas custas cartoriais existe para a primeira aquisição de imóvel com fins residenciais, através do SFH, ou para o adquirente, ou financiador, de imóvel no âmbito do PMCMV.

Esses descontos não se relacionam com a isenção do ITBI, que possui legislação própria.

Assim é possível termos situações onde o adquirente é isento do ITBI, mas não conseguiu se beneficiar do desconto no registro do imóvel, e vice-versa.

Em resumo, o deferimento de um benefício não dá direito ao outro.

Para saber mais sobre os descontos no registro do primeiro imóvel e no âmbito do Minha Casa, Minha Vida, acesse os artigos que preparamos.

Agora que você já sabe o que fazer para obter a isenção do ITBI para o primeiro imóvel, não perca dinheiro e exija o seu benefício que é garantido por lei!

Até a próxima e bom desconto!


9 comentários

Davidson Clem · 9 de janeiro de 2019 às 14:28

Prezados, boa tarde!

Na legislação tributária do município de Mesquita RJ, não possui nenhum isenção para SFH (Sistema Financeiro de habitação), nesse caso, a Legislação federal (artigo 290 da Lei Federal 6015/1973) tem alguma jurisprudência?

    Gabriel Maia · 24 de janeiro de 2019 às 10:37

    Olá Davidson Clem!
    Quem concede a isenção é a Prefeitura de Mesquita, uma vez que o ITBI é um imposto de competência dos municípios.
    A lei federal que você citou legisla sobre registros públicos, que é uma competência privativa da União.
    Ou seja, para se beneficiar da isenção do ITBI deverá haver uma lei municipal estabelecendo-a.
    Aproveite suas isenções e sucesso!

alcir · 13 de junho de 2019 às 12:46

Se no meu município não tiver a previsão desse desconto do ITBI para primeiro imóvel? Existe alguma LEI federal que assegure isso? Ou isso varia de municio para municipio? O municipio de João Pessoa se baseia num valor de avaliação que eles tem, e não no valor da venda… Por exemplo…. O valor do apartamento foi avaliado em 150.000,00 , porém foi vendido a 120.000,00 . O itbi é calculado em cima do valor de avaliação e não sob o valor de venda

    Gabriel Maia · 13 de junho de 2019 às 16:11

    Oi Alcir!
    O ITBI é um imposto municipal. Portanto, o município tem competência para legislar e cobrar o tributo, havendo, todavia, que respeitar alguns balizamentos constitucionais.
    Contudo, quanto à isenção o município é quem decide se concede ou não o benefício.
    Sucesso!

waldir · 18 de maio de 2020 às 04:58

Estou adquirindo meu primeiro imóvel através de um consórcio, será que tenho direito de desconto no ITBI.

    Gabriel Maia · 17 de julho de 2020 às 18:27

    Olá Waldir!
    Mesmo não sendo usual, pode ser que a lei do seu município tenha alguma isenção para consórcio.
    Vale a pena se informar.
    Sucesso!

Lucineide Antonia Alves · 15 de junho de 2020 às 23:10

Boa noite! Sou casada eu já tive o desconto quando solteira, meu marido está comprando o imóvel comigo e esse seria em nome dos dois, seria o primeiro imóvel dele, ele tem direito ao beneficio ?isenção para primeiro imóvel em nome dele .

    Gabriel Maia · 17 de julho de 2020 às 19:16

    Oi Lucineide!
    Não pode obter o benefício do primeiro imóvel quem já possui imóvel registrado em seu nome.
    Portanto, a aquisição conjunta não dá direito ao desconto quando um dos cônjuges já possui um imóvel residencial registrado anteriormente.
    Dê uma lida no nosso artigo sobre o desconto do registro no primeiro imóvel e saiba mais sobre esse benefício.
    Sucesso com seus descontos!

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