Vendendo imóvel? Saiba tudo sobre a isenção de Imposto de Renda!

Publicado por Gabriel Maia em

É isso mesmo! Quem vende imóvel pode ter isenção de imposto de renda!!!

São várias hipóteses que dispensam o pagamento do imposto, basta descobrir a sua!

Como se trata de um imposto federal, a legislação do IR estabelece as regras que possibilitam o gozo do benefício.

Portanto, confira se você se enquadra em uma das hipóteses de isenção de imposto de renda e economize um bom dinheiro!

A seguir detalhamos as características do benefício e preparamos um passo a passo para você não perder as isenções.

Atualizado em 12/03/2019.

Isenção de imposto de renda na alienação de imóvel

A isenção de imposto de renda sobre o ganho de capital na alienação de imóveis é um benefício fiscal, concedido através de Lei Federal, que elimina o pagamento do Imposto sobre a Renda (IR) nas hipóteses previstas.

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São várias as situações que resultam na dispensa do pagamento do imposto (não sujeição do imposto de renda). Mas, para simplificar o entendimento, chamaremos todas essas hipóteses de isenção, mesmo sabendo que tributariamente há situações de não incidência, imunidade, isenção e redução de base de cálculo.

Como o mais importante é você saber se paga ou não o imposto, não tem relevância ter conhecimento se tal situação é ou não alcançada pela tributação, ou se há lei que isenta ou reduz a base de cálculo.

A legislação do IR prevê as isenções em várias leis, que, para terem aplicabilidade, são regulamentadas através de instruções normativas (IN) editadas pela Receita Federal.

Abaixo relacionamos todas essas hipóteses de isenção de imposto de renda com a respectiva legislação (lei e IN).

Portanto, são isentos do imposto sobre a renda, os seguintes ganhos de capital sobre imóveis:

1) Alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos 5 (cinco) anos;

(art. 23 da Lei nº 9.250, de 1995, e art. 10 da Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 2014)

2) Ganho de capital auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País;

(art. 39 da Lei nº 11.196, de 2005, e art. 2º da Instrução Normativa SRF nº 599, de 2005)

3) Ganho apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969;

(art. 18 da Lei n° 7.713, de 1988, e art. 26 da Instrução Normativa RFB nº 84, de 2001)

4) Valor da redução do ganho de capital para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988;

(art. 18 da Lei n° 7.713, de 1988, e art. 26 da Instrução Normativa RFB nº 84, de 2001)

5) Valor correspondente à redução do ganho de capital na alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, resultante da aplicação dos fatores de redução (FR1 e FR2);

(art. 40 da Lei nº 11.196, de 2005, e art. 3º da Instrução Normativa SRF nº 599, de 2005)

6) Alienação de imóveis de pequeno valor (até R$ 35.000,00 para alienação após junho de 2005);

(art. 22 da Lei nº 9.250, de 1995, e art. 1º da Instrução Normativa SRF nº 599, de 2005)

7) Indenização da terra nua por desapropriação para fins de reforma agrária;

(§ 5º do art. 184 da Constituição Federal de 1988, e parágrafo único do art. 22 da Lei n° 7.713, de 1988)

8) Restituição de participação no capital social mediante a entrega à pessoa física, pela pessoa jurídica, de bens e direitos de seu ativo avaliados por valor de mercado;

(§4° do art. 22 da Lei n° 9.249, de 1995, e inciso III do art. 29 da Instrução Normativa RFB nº 84, de 2001)

9) Transferência a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, de bens ou direitos pelo valor constante na declaração de rendimentos;

(§2° do art. 23 da Lei n° 9.249, de 1995)

10) Permuta de unidades imobiliárias, sem recebimento de torna (diferença recebida em dinheiro);

(inciso IV do art. 29 da Instrução Normativa RFB nº 84, de 2001)

11) Alienação de imóveis localizados no exterior ou representativo de direitos no exterior, adquiridos a qualquer título, na condição de não residente;

(§ 6º, I do art. 24 da Medida Provisória nº 2.158-35, de 2001, e inciso I do art. 14 da Instrução Normativa SRF nº 118, de 2000)

12) A variação cambial decorrente das alienações de imóveis realizadas com rendimentos auferidos originariamente em moeda estrangeira.

(inciso II do art. 14 da Instrução Normativa SRF nº 118, de 2000)

Após relacionarmos as hipóteses de isenção de imposto de renda, salientamos que algumas não serão tratadas neste artigo. Considerando suas características e importância, achamos prudente destacá-las em artigos próprios.

As duas primeiras isenções (itens 1 e 2), são tratadas em artigos específicos, onde você pode conferir, com todos os detalhes, as isenções sobre alienação de imóvel até 440 mil reaisalienação e compra de imóvel em até 180 dias.

Da mesma forma, considerando as peculiaridades das isenções que reduzem o pagamento do IR (itens 3, 4 e 5), preferimos tratá-las no artigo que explica a redução do IR na alienação de imóvel.

Depois da apresentação dos benefícios, vamos descobrir o que fazer para você não perder a isenção de imposto de renda!

Acompanhe o passo a passo que elaboramos.

1º passo: Quem tem direito?

(requisitos de enquadramento no benefício)

Para você aproveitar a isenção de imposto de renda sobre o ganho de capital imobiliário é necessário enquadrar-se nos requisitos apresentados a seguir, conforme a hipótese de isenção.

Alienação de imóvel de pequeno valor

Requisitos de enquadramento:

a) alienações até 15/06/2005 o preço de venda deve ser igual ou inferior a R$ 20.000,00;

b) alienações a partir de 16/06/2005 o preço de venda deve ser igual ou inferior a R$ 35.000,00;

c) o preço de venda decorre da alienação no mês de sua efetivação.

Mais informações consulte as perguntas 2, 3, 4 e 10 do Saiba Mais!

Indenização por desapropriação para fins de reforma agrária

Requisitos de enquadramento:

a) indenização da terra nua;

b) por desapropriação para fins de reforma agrária.

Mais informações consulte as perguntas 5 e 6 do Saiba Mais!

Restituição de participação no capital social

Requisitos de enquadramento:

a) restituição de participação no capital social de pessoa jurídica;

b) restituição a pessoa física;

c) entrega pela pessoa jurídica de imóveis de seu ativo avaliado por valor de mercado.

Transferência de imóveis a pessoas jurídicas

Requisitos de enquadramento:

a) transferência de imóveis a pessoa jurídica;

b) transferência a título de indenização;

c) transferência pelo valor constante na declaração de rendimentos.

Permuta de unidades imobiliárias, sem recebimento de torna

Requisitos de enquadramento:

a) permuta de unidades imobiliárias por unidade imobiliária;

b) sem recebimento de torna (diferença recebida em dinheiro).

Mais informações consulte as perguntas 47 e 8 do Saiba Mais!

Alienação de imóveis localizados no exterior

Requisitos de enquadramento:

a) alienação de imóveis localizados no exterior;

b) alienação de pessoa física na condição de não residente.

Variação cambial de alienações de imóveis realizadas com moeda estrangeira

Requisitos de enquadramento:

a) variação cambial decorrente das alienações de imóveis;

b) alienação realizada com rendimentos auferidos originariamente em moeda estrangeira.

Mais informações consulte a pergunta 9 do Saiba Mais!

Agora que você já sabe que tem direito a isenção, vamos entender qual é o seu benefício por ser isento.

2º passo: Tem direito a quê?

(abrangência do benefício)

A legislação do Imposto de Renda, através da Instrução Normativa SRF nº 1.455, de 2014, dispõe que o ganho de capital nas alienações de imóveis deve ser apurado em cada operaçãorecolhido até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento.

A alíquota incidente em cada operação, que era de 15% até 2016, foi alterada.

Agora, a legislação (art. 21 da IN 1.455/2014) prevê uma progressão das alíquotas conforme o valor dos ganhos:

  • alíquota de 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00;
  • alíquota de 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00;
  • alíquota de 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00; e
  • alíquota de 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00.

Isso significa que sobre o ganho que se obteve na venda de um imóvel (ou seja, a diferença positiva entre o valor da venda e o valor da compra) aplica-se, no mínimo, uma alíquota de 15%, resultando no imposto de renda que se deve pagar.

Para melhor entendimento, vamos a um exemplo:

Se o alienante comprou um imóvel por 400 mil reais, quando o vender por 600 mil reais, terá um ganho de capital de 200 mil reais (denominado base de cálculo).

Sobre esta base de cálculo de 200 mil reais aplica-se a alíquota de 15%, chegando a um imposto de renda sobre o ganho de capital no valor de 30 mil reais (200.000 x 15% = 30.000).

Agora ficou mais fácil de entender o quanto você ganha com este benefício. Neste exemplo, você deixaria de pagar os 30 mil reais!

Portanto, quando enquadrado neste benefício, você não paga os 15% de imposto de renda sobre o ganho de capital obtido na venda de seu imóvel.

Finalmente, vamos saber o que é necessário para se conseguir a isenção de imposto de renda.

3º passo: O que se precisa fazer?

(formalização do pedido da isenção)

Para se obter o direito à isenção de imposto de renda não há necessidade de formalizar o pedido, bastando declarar a operação isenta à Receita Federal.

O Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP), disponibilizado pela Receita Federal do Brasil (RFB), deve ser preenchido e exportado para a Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda.

Das hipóteses detalhadas neste artigo, apenas a alienação de imóveis até 35 mil reais está dispensada do preenchimento do GCAP, embora outras isenções, apenas citadas neste artigo, também estejam, como alienação de imóvel até 440 mil reais e imóveis adquiridos até 1969.

O GCAP, que pode ser baixado do site da RFB, calcula o valor do imposto devido, se for o caso, emitindo, inclusive, o Darf para recolhimento.

Assim, quanto à formalização do pedido, basta o preenchimento e exportação do Programa de Apuração de Ganhos de Capital para a Declaração de Ajuste Anual do IR. Caso haja valores a pagar, o programa calcula e emite o Darf.

Lembre-se de que ninguém vai te avisar sobre a isenção de imposto de renda quando for vender seu imóvel. Logo, fique atento para não perder dinheiro!

Quer saber mais?

Veja as principais dúvidas que aparecem quando pretendemos nos beneficiar destas isenções.

Saiba Mais!

(dúvidas frequentes)

1 – Existe alguma isenção de imposto de renda que qualquer contribuinte pessoa física pode se beneficiar?

Sim, existe.

Quase todas as isenções possuem algum requisito principal que limita a fruição do benefício pelo contribuinte.

No entanto, qualquer um pode se beneficiar da redução do ganho de capital resultante da aplicação dos fatores de redução. Este benefício, embora existam requisitos básicos, não possui limitadores que impeçam a utilização pela maioria dos contribuintes.

Para que você possa visualizar melhor os principais requisitos de enquadramento, relacionamos, a seguir, as isenções conforme suas exigências:

Valor
  • Alienação de imóvel até 440 mil reais;

  • Alienação de imóvel até 35 mil reais.
Tempo
  • Alienação e compra de imóvel em até 180 dias;

  • Alienação de imóveis adquiridos até 1969 e entre 1970 e 1988.

Característica do Imóvel
  • Indenização por desapropriação para fins de reforma agrária;

  • Alienação de imóveis localizados no exterior.

Característica da Transferência
  • Restituição de participação no capital social;

  • Transferência de imóveis a pessoas jurídicas;

  • Permuta de unidades imobiliárias, sem recebimento de torna;

  • Variação cambial de alienações de imóveis realizadas com moeda estrangeira.

Nenhuma
  • Redução do ganho de capital resultante da aplicação dos fatores de redução.

2 – Considerando a isenção de imóveis de pequeno valor, ao se alienar outros bens ou direitos da mesma natureza a isenção pode se estender a esses bens?

Sim. A isenção de imóvel de pequeno valor é, na verdade, concedida a bens ou direitos de pequeno valor.

Quanto à possibilidade de fruição (aproveitamento) da isenção, os §§ 1° e 2° do art. 10 da Instrução Normativa RFB nº 1500, de 2014, estabelecem que o limite de R$ 35.000,00 será considerado em relação ao valor do bem ou do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês, tais como automóveis e motocicletas, imóvel urbano e terra nua, quadros e esculturas:

“§ 1º O limite a que se refere o inciso I do caput será considerado em relação:

I – ao bem ou ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, no caso de alienação de diversos bens, em um mesmo mês;

[…]

§ 2º Para fins do disposto no inciso I do § 1º, consideram-se bens ou direitos da mesma natureza aqueles que guardem as mesmas características entre si, tais como automóveis e motocicletas, imóvel urbano e terra nua ou quadros e esculturas.”

3 – Considerando ainda a isenção de imóveis de pequeno valor, o limite de 35 mil reais é aplicável ao condômino e à sociedade conjugal?

Sim. O limite aplica-se aos condôminos ou coproprietário e à sociedade conjugal ou união estável, porém de forma diferenciada.

Para os condôminos ou coproprietários o limite é aplicável a cada condômino ou coproprietário. Já para sociedade conjugal ou união estável (salvo contrato escrito entre os companheiros) o limite é aplicável a cada bem ou direito.

Observe a previsão do § 1°do art. 10 da Instrução Normativa RFB nº 1500, de 2014, com referência ao limite de R$ 35.000,00:

“§ 1º O limite a que se refere o inciso I do caput será considerado em relação:

[…]

II – à parte de cada condômino, inclusive no caso de união estável com estipulação contratual entre os companheiros no caso de bens em condomínio; e

III – a cada um dos bens ou direitos possuídos em comunhão e ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês, no caso de sociedade conjugal ou de união estável sem estipulação contratual entre os companheiros.”

4 – No caso de permuta com recebimento de torna, o limite de 35 mil reais da alienação de imóvel de pequeno valor pode ser considerado apenas para a torna?

Não. Para efeito do limite de R$ 35.000,00, deve-se considerar o valor total da alienação e não somente o valor da torna.

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2019).

5 – Considerando a desapropriação para fins de reforma agrária, a parcela da indenização correspondente às benfeitorias é considerada ganho de capital?

A parcela da indenização, correspondente às benfeitorias, é computada como receita da atividade rural quando esta tiver sido deduzida como despesa de custeio ou investimento e, quando não deduzida como despesa de custeio ou investimento, tributável como ganho de capital.

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2019).

6 – Tratando-se de desapropriação para fins de reforma agrária, há ganho de capital relativo à terra nua?

Tratando-se de desapropriação para fins de reforma agrária, conforme o disposto no § 5º do art. 184 da Constituição Federal de 1988, não se apura o ganho de capital relativo à terra nua.

Em razão ao disposto no art. 19 da Lei nº 10.522, de 2002, na Portaria Conjunta PGFN/RFB nº 1, de 2014, e na Nota PGFN/CRJ nº 1.114, de 2012, a Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) encontra-se vinculada ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial nº 1.116.460/SP, no âmbito da sistemática do art. 543-C do Código de Processo Civil (CPC), que entendeu que a indenização decorrente de desapropriação não encerra ganho de capital, tendo-se em vista que a propriedade é transferida ao Poder Público por valor justo e determinado pela Justiça a título de indenização, não ensejando lucro, mas mera reposição do valor do bem expropriado.

Afastou-se, portanto, a incidência do imposto sobre a renda relativo às verbas auferidas a título de indenização advinda de desapropriação, seja por utilidade pública ou por interesse social. (Solução de Consulta Cosit nº 105, de 7 de abril de 2014).

(Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/1999, art. 120, inciso I; Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, arts. 24 e 28; Solução de Consulta Cosit nº 105, de 7 de abril de 2014)

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2019).

7 – Permutas realizadas por contrato particular pode se beneficiar da isenção de imposto de renda sobre o ganho de capital?

Nas operações de permuta realizadas por contrato particular, somente se considera permuta, se a escritura pública correspondente, quando lavrada, for de permuta.

(Instrução Normativa RFB nº 84, de 2001, art. 29, §4°, inciso II)

8 – Na operação de permuta com torna, há isenção de imposto de renda sobre o ganho de capital?

Nas operações de permuta com torna (diferença recebida em dinheiro) não há isenção de imposto de renda sobre o ganho de capital.

Contudo, neste caso, o ganho de capital é apurado exclusivamente em relação a torna das unidades imobiliárias.

(Instrução Normativa RFB nº 84, de 2001, art. 29, §5°)

9 – Na variação cambial de alienações de imóveis realizadas com moeda estrangeira o ganho em moeda estrangeira é tributável?

Sim. A isenção de imposto de renda se aplica apenas a variação cambial, sendo tributável o ganho obtido em moeda estrangeira.

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2019).

10 – Para as alienações decorrentes de adiantamento da legítima, dissolução da sociedade conjugal ou união estável e sucessão causa mortis, aplicam-se as isenções do bem de pequeno valor, do único imóvel e dos bens adquiridos até 1988?

Sim. Tais transferências também são beneficiadas com essas isenções, desde que satisfaçam às exigências legais.

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2019).

11 – Se houver dúvida sobre o enquadramento na isenção, existe a possibilidade do contribuinte consultar a Receita Federal?

Sim. Existe a possibilidade do contribuinte realizar a consulta sobre interpretação da legislação tributária à Receita Federal do Brasil (RFB).

A Consulta é um procedimento formal, onde o contribuinte, por escrito, formula consulta sobre dúvidas quanto à interpretação de dispositivos da legislação tributária.

A resposta da consulta formulada tem efeito vinculante para Receita Federal, respaldando a aplicação do contribuinte ao caso concreto. Assim, se determinada situação consultada à RFB for considerada isenta, esta interpretação vincula o entendimento do órgão.

12 – Para obter um ganho de capital menor, é possível atualizar o valor do bem a preço de mercado na declaração de bens e direitos?

Não!

Não há qualquer previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado.

O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel.

Cabe destacar, ainda, que essas despesas somente poderão ser incorporadas ao custo de imóvel se estiverem comprovadas com documentação hábil e idônea (notas fiscais para as despesas com pessoas jurídicas, recibos para as despesas com pessoas físicas), que deverá ser mantida em poder do contribuinte por pelo menos cinco anos após a alienação do imóvel.

Para maiores informações sobre a incorporação das despesas ao custo de aquisição, leia o artigo sobre redução do ganho de capital.

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2019).

13 – Além das isenções sobre o ganho de capital na venda do imóvel, existe outra maneira de reduzir o imposto de renda?

Sim, existe.

Mesmo que você não se beneficie de nenhuma isenção total do IR no ganho de capital na alienação de imóvel, existe a possibilidade de redução da base de cálculo do imposto.

No artigo sobre redução do IR na alienação de imóvel tratamos de duas isenções apresentadas neste artigo: “alienação de imóveis adquiridos entre 1970 e 1988” e “redução do ganho de capital resultante da aplicação dos fatores de redução”.

Estas isenções parciais possibilitam a redução da base de cálculo (ganho de capital) do imposto através de percentuais de redução ou de aplicação de fatores de redução.

Além das possibilidades de redução do imposto através das isenções, é possível, ainda, aumentar o custo de aquisição visando à diminuição do imposto de renda.

Quando se consideram as despesas na aquisição do imóvel, aumenta-se o valor do custo de aquisição, acarretando um ganho de capital menor.

Embora não se enquadre como isenção, essa forma de redução da base de cálculo também pode diminuir muito o imposto.

Por isso, também destacamos essa dedução no artigo sobre redução do IR na alienação de imóvel.

Agora que você já sabe o que fazer para não pagar IR sobre o ganho de capital na alienação de imóveis, não perca dinheiro e aproveite o seu benefício que é garantido por lei!

Até a próxima e bom desconto!


28 comentários

Daniela · 13 de setembro de 2017 às 16:13

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VILMA TAVARES · 30 de julho de 2018 às 14:55

Além de um apto que eu vendi por R$ 440.000,00, possuo um terreno.
Se eu comprar um apto dentro de 180 dias, terei que pagar imposto por possuir 2 imóveis?

    Gabriel Maia · 16 de agosto de 2018 às 11:57

    Oi Vilma Tavares!
    Bem, a venda do apartamento por 440 mil não pôde se beneficiar da isenção destinada a imóveis alienados por até 440 mil, uma vez que você possuía mais de um imóvel.
    Por outro lado, não há impedimento de se usufruir da isenção dos 180 dias quando se possui mais de um imóvel.
    Lei o nosso artigo sobre alienação e compra de imóvel em até 180 dias e descubra como se beneficiar dessa isenção.
    Sucesso e aproveite seu desconto!

Sergio Debski · 25 de agosto de 2018 às 21:12

Excelente texto. Uma dúvida: Não há casos de doença em que o vendedor fica isento do pagamento de IR? Grato

    Gabriel Maia · 27 de agosto de 2018 às 10:39

    Olá Sergio Debski!
    As hipóteses de isenção do IR incidente sobre o ganho de capital imobiliário são as descritas no artigo.
    Mas existem outras isenções do IR na legislação, inclusive uma relacionada à doença grave.
    Você pode ver os detalhes deste benefício no artigo que escrevemos sobre a isenção do IR para quem possui doença grave e recebe aposentadoria ou pensão (procure por “Doença Grave” em “Categorias”).
    Contudo, já adiantamos que mesmo possuindo uma doença grave a pessoa só será isenta se o rendimento for proveniente de aposentadoria, pensão ou reforma.
    Aproveite sua isenção e sucesso!

Roberval · 19 de fevereiro de 2019 às 17:24

Boa tarde, tenho uma duvida no que se refere ao item de isenção por compra de novos imoveis, como exemplo abaixo:
Vendi um imóvel por 750.000,00 onde meu custo de aquisição foi de 375.000, logo meu ganho de capital é de 375.000 que incide uma alíquota de 15%. Se compra outro imóvel no valor do meu ganho de capital sou isento ao recolhimento? lembrando que o referendo imóvel possuía uma divida de 250.000 de um financiamento imobiliário quitado na venda.

    Gabriel Maia · 21 de fevereiro de 2019 às 12:45

    Olá Roberval!
    Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido por pessoa física que aliena imóvel residencial e aplica o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais no País, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato.
    Ou seja, para você obter a isenção total do IR deverá aplicar todo o produto da venda (R$ 750.000,00) na aquisição do novo imóvel.
    Se você aplicar parte do produto da venda, terá uma isenção parcial.
    Confira sobre essa isenção de quem vende e compra imóvel em 180 dias no artigo que escrevemos.
    Sucesso e aproveite suas isenções!

PEDRO ROBERTO · 27 de fevereiro de 2019 às 17:55

BOA TARDE, COMPREI UMA CASA EM 2000, PAGUEI, R$ 20.000,00 (VALOR QUE ESTÁ NO IR) VENDI MÊS DE SETEMBRO/2018 POR R$ 300,000,00, JÁ TENHO OUTRA CASA SÓ QUE É ESCRITURA EM CONDOMÍNIO COM MEUS IRMÃOS E DE HERANÇA) E UM SITIO, COM OS R$ 300.000,00 QUE VENDI A CASA, COLOQUEI MAIS R$ 80,000,00 E COMPREI DUAS CASAS, COMO FAÇO PARA PAGAR O GANHO DE CAPITAL. OBRIGADO

    Gabriel Maia · 7 de março de 2019 às 10:36

    Olá Pedro Roberto!
    Você tem que preencher o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP), disponibilizado no site da Receita Federal, e exportá-lo para a Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda.
    O GCAP, a partir do preenchimento dos valores de aquisição, alienação e nova aquisição, calcula o valor do imposto devido e, se for o caso, possibilita a emissão do Darf para recolhimento do IR.
    Só se atente para a possibilidade de isenção para quem vende e compra imóvel no prazo de 180 dias.
    Sucesso e aproveite suas isenções!

Jose Luiz · 8 de março de 2019 às 10:20

Bom dia,Gabriel!
Estou finalizando a venda do meu único imóvel e comprarei um outro de valor inferior, já baixei o programa da receita e sei terei que recolher o imposto, no entanto, ainda não escolhi o imóvel que irei comprar e nem tenho valor que pagarei.
Gostaria de saber qual o prazo que tenho para pagar o imposto sobre ganho de capital sobre diferença da venda para a compra que pretendo efetuar, ou seja, tive um ganho de capital de 800,000,00, pretendo comprar um imóvel até 600,000,00. Os 200,000,00 restante devo recolher no mês posterior a venda ou posso esperar os 180 dias já que não sei o valor exato que utilizarei?
grato,

    Gabriel Maia · 12 de março de 2019 às 13:38

    Olá José Luiz!
    O ganho de capital nas alienações de imóveis deve ser apurado em cada operação e recolhido até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento.
    Se não pagar, a legislação prevê a aplicação de juros de mora e multa.
    Se você pretende se beneficiar da isenção dos 180 dias na compra de outro imóvel, é necessário que informe no programa GCAP.
    Caso declare valor para compra menor que o valor de venda, o imposto pode ser pago até o mês seguinte da venda, sem juros ou multa.
    Se declarar um valor de compra que não se concretize, a diferença do imposto será devida com juros e multa, caso ultrapasse o último dia do mês subsequente.
    Para maiores informações sobre a isenção do IR para quem vende e compra imóvel em 180 dias leia o nosso artigo.
    Aproveite suas isenções e sucesso!

Nelio · 18 de março de 2019 às 14:23

Parabens pelo artigo muito esclarecedor.

    Gabriel Maia · 19 de março de 2019 às 11:07

    Obrigado Nélio!
    Esperamos que tenha lhe ajudado.
    Sucesso!

Nelio · 18 de março de 2019 às 14:37

Boa tarde Gabriel Maia!
Por gentileza minha dúvida é a seguinte: Em junho de 2018 comprei um imovel no valor de R$ 480.000,00 em um condominio horizontal, cujo pagamento foi realizado (por permuta) com um imovel (meu) no valor de R$250.000,00 (no IR o valor do meu imovel era de R$50.000,00) e complementei o pagamento com um veiculo R$30.000,00 e o restante dei em dinheiro. Nesse caso, considerando que realizei a venda (permuta) do meu imovel e simultaneamente fiz a aquisiçao de outro imovel de maior valor me enquadro em alguma situação para isençao do pagamento do imposto de ganho de capital? Obs.: Não era meu unico imovel, ou seja, possuia outro imovel no meu nome.
grato,
Nélio.

    Gabriel Maia · 19 de março de 2019 às 11:05

    Olá Nélio!
    Dê uma olhada na isenção de permuta de unidades imobiliárias por unidade imobiliária que destacamos neste artigo.
    Lembrando que nas operações de permuta realizadas por contrato particular, somente se considera permuta, se a escritura pública correspondente, quando lavrada, for de permuta.
    Sucesso com suas isenções!

Roberto Alves · 23 de março de 2019 às 21:46

Boa noite Gabriel!
Vendi um imóvel no início do mês, e estou optando em adquirir outro no prazo de 180 dias, e consequentemente me isentar do lucro na alienação. Mas se nesse prazo por qualquer motivo eu não adquirir o imóvel, qual seria a consequência?
Terei que pagar multa além do imposto devido?
Terei algum prazo para recolher esse imposto sem a multa?
Obrigado.
Roberto

    Gabriel Maia · 25 de março de 2019 às 11:05

    Olá Roberto Alves!
    O ganho de capital nas alienações de imóveis deve ser apurado em cada operação e recolhido até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento.
    A inobservância das condições legais previstas importa em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:
    a) juros de mora, calculados a partir do 2º mês subsequente ao do recebimento do valor ou de parcela de valor do imóvel vendido; e
    b) multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2º mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago em até 210 dias contados da data da celebração do contrato.
    Para maiores informações sobre a isenção para quem vende e compra imóvel em 180 dias, leia o nosso artigo.
    Sucesso com suas isenções!

Diego · 3 de abril de 2019 às 14:00

Gabriel,
Primeiramente, quero parabenizá-lo pelo site.
Estou vendendo um apartamento que se enquadra nos critérios de isenção (pelo valor e “único imóvel”). Apartamento este que adquiri antes de formalizar o casamento no regime parcial de bens . Contudo, há 3 anos, minha esposa recebeu como “doação” uma casa da mãe dela (já estávamos casados quando esta doação foi realizada).
Minha dúvida é a seguinte: Continuo tendo a isenção sobre a valorização imobiliária ou essa doação no nome da minha esposa extingue tal direito?
Desde já agradeço pela disponibilidade.

MARCIA · 4 de abril de 2019 às 09:04

BOM DIA… VENDI UMA CASA NO VALOR DE R$ 230.000,00, EM 2018 E NESTE MESMO ANO PARA REGULARIZAR UM TERRENO QUE TEMOS E O VIZINHO INVADIU TIVE QUE CEDER ALGUNS METROS PARA ELE, E PARA AGILIZAR O PROCESSO OS DOCUMENTOS SAÍRAM COMO COMPRA E VENDA NO VALOR DE 12.000,00. CONTRATEI UMA CONSTRUTORA PARA FAZER A MINHA NOVA CASA ONDE APLIQUEI O DINHEIRO DA COMPRA DA VENDA. TENHO COMO CONSEGUIR A ISENÇÃO?

    Gabriel Maia · 7 de abril de 2019 às 13:18

    Olá Márcia!
    Pelas suas informações, você não teria direito à isenção do único imóvel, justamente por possuir outro.
    Quanto à isenção para quem vende e compra imóvel em 180 dias, para obtê-la você não poderia utilizar o produto da venda na aquisição de terreno.
    Por outro lado, esta isenção permite a utilização do produto da venda na aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta.
    Sucesso com suas isenções!

Eduardo · 16 de abril de 2019 às 23:44

o regra de isenção do imposto sobre ganho de capital também é válida de vendermos um imovel no Brasil e comprarmos outro o exterior ?

leonardo · 20 de abril de 2019 às 12:58

Bom dia Gabriel! parabéns pelas excelentes explicações. Minha dúvida é a seguinte: Possuo um unico imóvel no Brasil e tenho um imovel no exterior, ambos declarados na receita. Gostaria de saber se a venda deste imóvel único do Brasil se beneficia da isenção do IR se vendido até o valor de 440.000,00? Uma vez que o outro é no exterior e foi objeto de herança. Obrigado

    Gabriel Maia · 26 de abril de 2019 às 10:26

    Olá Leonardo!
    A legislação destaca que a isenção alcança “alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), do único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão”.
    Repare que a legislação veda que o alienante possua qualquer imóvel, como você pode observar no artigo sobre a isenção do único imóvel.
    Portanto, para um imóvel em outro pais não seria diferente, uma vez que a interpretação de isenções deve ser literal.
    Contudo, se você quiser ter certeza do entendimento da Receita Federal seria interessante formular uma consulta.
    Sucesso com suas isenções!

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