Imóvel vendido por até 440 mil tem Imposto de Renda isento!

Publicado por Gabriel Maia em

Você sabia que pode ter o imposto de renda isento ao vender seu imóvel por até 440 mil reais?

Essa isenção total do IR sobre o ganho de capital é pra você que alienou seu único imóvel pelo valor máximo de 440 mil reais!

Como se trata de um imposto federal, a legislação do Imposto de Renda prevê este benefício fiscal para quem se enquadra nos requisitos legais.

Portanto, basta conferir se a venda de seu imóvel está dentro das regras para você economizar um bom dinheiro!

Confira o passo a passo que preparamos para você ter o seu imposto de renda isento!

Atualizado em 12/03/2019.

Isenção do ganho de capital na alienação de imóvel

Procurando beneficiar o contribuinte que aliena imóvel até 440 mil reais, a legislação do Imposto de Renda (IR) prevê a isenção do ganho de capital, desde que cumpridos os requisitos estabelecidos em lei (regras legais).

1_Primary_logo_on_transparent_112x75Mas se você não se enquadra nesta isenção, não desanime!

A legislação também previu outras situações onde a isenção sobre o ganho de capital na alienação de imóveis é concedida.

Neste artigo analisaremos apenas esta hipótese de isenção, mas para ficar sabendo de todas as isenções do imposto de renda, não deixe de ler o artigo das isenções sobre o ganho de capital imobiliário.

Voltando a nossa isenção, vamos analisá-la?

Isenção do ganho de capital na alienação de imóvel até 440 mil reais

Tem direito ao imposto de renda isento quem aliena, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, único imóvel que o titular possua, independentemente do tipo de imóvel e da sua localização, desde que não tenha efetuado outra alienação de imóvel a qualquer título, nos últimos cinco anos.

Veja como a isenção está prevista na lei:

“Art. 23. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos”

 (art. 23 da Lei nº 9.250, de 1995)

Já a regulamentação do artigo da lei, com o detalhamento da isenção, está prevista nas Instruções Normativas n° 84, de 2001 (art. 29,§ 1°) e nº 1.500, de 2014 (art. 10, §§1°, I, 3° e 6°).

Depois de ser apresentado a isenção, vamos descobrir como você pode ter o imposto de renda isento.

Acompanhe o passo a passo que elaboramos.

1º passo: Quem tem direito?

(requisitos do enquadramento da isenção)

Para você aproveitar a isenção do ganho de capital na alienação de imóvel até 440 mil reais, os seguintes requisitos são necessários:

a) o imóvel deve ser o único que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão;

b) pode ser qualquer imóvel, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural;

c) que não tenha sido realizada, nos últimos 5 anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não;

d) o valor de alienação do imóvel deve ser igual ou inferior a R$ 440.000,00, sendo que na determinação do limite deve ser observado que:

(i) na alienação do imóvel em condomínio, o limite aplica-se em relação à parte de cada condômino ou coproprietário;

(ii) no caso de sociedade conjugal o limite aplica-se em relação ao valor do imóvel havido em comunhão;

Quanto ao limite de 440 mil reais, duas observações são importantes.

A primeira, é que o limite será considerado em relação ao bem ou ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, no caso de alienação de diversos bens, em um mesmo mês.

A segunda, diz respeito aos requisitos de enquadramento no regime de separação de bens, onde se deve verificar individualmente, por cônjuge, observando a parcela do preço que couber a cada um.

É essencial entendermos que os 4 requisitos são cumulativos, logo temos que satisfazer a todos para nos enquadrarmos na isenção.

Agora que você já sabe que tem direito a isenção, vamos entender qual é o seu benefício por ter o imposto de renda isento.

2º passo: Tem direito a quê?

(abrangência da isenção)

A legislação do Imposto de Renda, através da Instrução Normativa SRF nº 1.455, de 2014, dispõe que o ganho de capital nas alienações de imóveis deve ser apurado em cada operaçãorecolhido até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento.

A alíquota incidente em cada operação, que era de 15% até 2016, foi alterada.

Agora, a legislação (art. 21 da IN 1.455/2014) prevê uma progressão das alíquotas conforme o valor dos ganhos:

  • alíquota de 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00;
  • alíquota de 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00;
  • alíquota de 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00; e
  • alíquota de 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00.

Isso significa que sobre o ganho que se obteve na venda de um imóvel (ou seja, a diferença positiva entre o valor da venda e o valor da compra) aplica-se, no mínimo, uma alíquota de 15%, resultando no imposto de renda que se deve pagar.

Para melhor entendimento, vamos a um exemplo:

Se o alienante comprou um imóvel por 230 mil reais, quando o vender por 430 mil reais, terá um ganho de capital de 200 mil reais.

Sobre estes 200 mil reais aplica-se a alíquota de 15%, chegando a um imposto de renda sobre o ganho de capital no valor de 30 mil reais (200.000 x 15% = 30.000).

Agora ficou fácil de entender o quanto você ganha com este benefício. Neste exemplo você deixaria de pagar 30 mil reais!

Assim, quando enquadrado nesta isenção, você não paga os 15% de imposto de renda sobre o ganho de capital obtido na venda de seu imóvel.

Resumindo, você terá o imposto de renda isento se seu imóvel for alienado por até 440 mil reais.

Por fim, vamos saber o que é necessário para se conseguir ter o imposto de renda isento.

3º passo: O que se precisa fazer?

(formalização do pedido da isenção)

Para se obter o direito à isenção não existe formalidade a ser cumprida.

Contudo, para quem estiver dentro das hipóteses de obrigatoriedade de entrega da Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda, esta alienação deve ser declarada.

A Receita Federal do Brasil (RFB) estabelece, anualmente, quem está obrigado a entrega da declaração. Para o IR 2019 (ano-calendário 2018) você pode conferir na página da RFB se está obrigado.

Portanto, para se beneficiar desta isenção, basta conferir se está enquadrado e declarar na Declaração de Ajuste Anual.

Lembre-se de que ninguém vai te avisar sobre a isenção quando for vender seu imóvel.

Logo, fique atento para não perder dinheiro!

Quer saber mais?

Veja as principais dúvidas que aparecem quando pretendemos ter o imposto de renda isento.

Saiba Mais!

(dúvidas frequentes)

1 – Considerando uma união estável, como os companheiros se enquadram com referência ao limite de 440 mil reais: condomínio ou sociedade conjugal?

Realmente a questão gera dúvida, uma vez que a legislação (IN RFB n° 1.500/2014) dispõe que o limite de 440 mil reais será considerado em relação:

“I – à parte de cada condômino, no caso de bens em condomínio; e

II – ao imóvel havido em comunhão, no caso de sociedade conjugal.”

Se considerarmos a união estável “condomínio” o limite seria para cada companheiro.

Por outro lado, se a união estável for considerada “sociedade conjugal” o limite seria o valor do imóvel alienado, havido em comunhão.

Contudo, a Receita Federal do Brasil (RFB) considera que união estável possui o mesmo enquadramento da sociedade conjugal.

Esta informação consta no seu site ao se referir ao limite de 440 mil reais da isenção do ganho de capital:

“sendo o limite considerado em relação à parte de cada condômino ou coproprietário, no caso de bens possuídos em condomínio; ao imóvel possuído em comunhão, no caso de sociedade conjugal ou união estável (salvo contrato escrito entre os companheiros)”. 

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2019).

Pesquisando normativos da RFB encontramos Soluções de Consulta ratificando esse entendimento, ao afirmar que:

“na união estável, salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime da comunhão parcial de bens”.

Portanto, com respeito ao limite de 440 mil reais, a isenção deve ser aplicada em relação ao valor total do imóvel alienado, havido em comunhão, no caso de união estável.

– Para ter o imposto de renda isento há necessidade de preencher o Programa de Apuração de Ganhos de Capital?

Não. O Programa de Apuração de Ganhos de Capital (Gcap) da Receita Federal é de utilização obrigatória apenas para:

  • quem paga o imposto sobre o ganho de capital e,
  • quem se beneficia de outras hipóteses de isenção.

Para a isenção do ganho de capital na alienação até 440 mil reais há dispensa do seu preenchimento.

 Contribuinte que possui apenas usufruto sobre um imóvel e propriedade de outro, tem direito a isenção de ganho de capital se alienar o imóvel do qual tem propriedade?

Não, porque, para efeitos legais, o contribuinte possui mais de um imóvel.

(Lei nº 10.406, 2002 – Código Civil, art. 80, inciso I e art. 1.225, inciso IV)

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2019).

Proprietário de um imóvel adquire, mediante contrato particular, outro imóvel a ser construído. A alienação do imóvel que possui, antes do recebimento daquele em construção, se enquadra na isenção de alienação de único imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00?

O proprietário ou possuidor de um imóvel que adquire outro imóvel, construído ou em construção, mediante contrato particular pactuado com a construtora ou agente financeiro, ainda que não tenha desembolsado qualquer quantia, tem, a partir do contrato, a propriedade de dois imóveis, não podendo, na venda de um deles, fazer jus à isenção do único imóvel alienado por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00.

O contrato particular firmado entre a construtora/agente financeiro e o adquirente é instrumento válido para configurar a aquisição do imóvel.

(Decreto nº 3.000, de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/1999, art. 39, inciso III; Instrução Normativa SRF nº 84, de 2001, art. 29, I)

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2019).

Um casal, cujo regime de casamento é o de comunhão parcial de bens, ou companheiros em união estável, alienou/alienaram um bem comum, sendo que um dos cônjuges possui outro bem adquirido antes do casamento. O cônjuge ou companheiro que possui apenas o bem comum faz jus à isenção de alienação do único imóvel?

Não. O bem adquirido na constância do casamento em regime de comunhão parcial de bens ou em união estável, salvo contrato escrito entre as partes, pertence a ambos cônjuges/companheiros.

Para a apuração do ganho de capital, deve ser observado se qualquer um dos cônjuges/companheiros possui outro imóvel ou tenha alienado algum imóvel nos últimos cinco anos.

Em caso positivo, não se pode considerar como alienação de único bem para efeito da isenção prevista em lei.

Assim, o bem comum alienado pelo casal, sendo um dos cônjuges/companheiros proprietário de outro imóvel, está sujeito ao imposto de renda sobre o ganho de capital tributável.

(Lei nº 10.406, de 2002, Art. 1.725; Decreto nº 3.000, de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/1999, art. 39, inciso III)

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2019).

Contribuinte que possui a copropriedade de imóvel e ainda possui outro imóvel em seu próprio nome, ao vender qualquer um deles pode considerá-lo “único imóvel” para efeito de exclusão do ganho de capital?

Não. A copropriedade caracteriza propriedade de imóvel.

Nesse caso, possuindo o contribuinte mais de um imóvel, não há que se falar em “único imóvel”.

Assim, não podem utilizar do benefício, não tendo o imposto de renda isento.

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2019).

7 – Contribuinte possuía dois terrenos contíguos, promoveu a unificação e sobre eles construiu uma residência, passando a ser proprietário desse único imóvel. Pode usufruir da exclusão do ganho de capital na alienação do único imóvel?

Pode sim. O art. 23 da Lei nº 9.250, de 1995, faz referência à alienação do único imóvel que o titular possua (no mês da alienação).

Conforme o disposto no art. 111, inciso I, do Código Tributário Nacional (CTN), e caso não tenha ocorrido alienação a qualquer título nos últimos 5 anos de outro imóvel, e considerando que a unificação de imóveis não caracteriza alienação, é cabível a exclusão do ganho de capital no caso de alienação, como um único imóvel e em um único instrumento, de imóvel resultante de unificação anterior de outros que o titular possuía, devidamente averbada em cartório de registro de imóveis (art. 234 da Lei nº 6.015, de 1973 – Lei dos Registros Públicos).

Este entendimento também é válido para a terra nua de imóveis rurais.

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2019).

Contribuinte, proprietário de um único imóvel, que não alienou nenhum imóvel nos últimos 5 anos, aliena uma parte desse imóvel, permanecendo na propriedade da área remanescente. Tal contribuinte tem direito nessa operação à isenção de alienação de único imóvel?

Não. Nesse caso, o contribuinte não alienou todo o imóvel, mas parte, permanecendo, na data, como proprietário de imóvel.

Não faz jus, portanto, ao imposto de renda isento.

(Lei nº 9.250, de 1995, art. 23)

Fonte: Sítio da Receita Federal do Brasil (Perguntas e Resposta do IRPF 2019).

No caso de permuta com recebimento de torna, o limite de 440 mil reais pode ser considerado apenas para a torna?

Não. Para efeito do limite de 440 mil reais deve-se considerar o valor total da alienação e não somente o valor da torna.

10 – Se houver dúvida sobre o enquadramento na isenção, existe a possibilidade de consultar a Receita Federal?

Sim. Existe a possibilidade do contribuinte realizar a Consulta Sobre Interpretação da Legislação Tributária à Receita Federal do Brasil (RFB).

A Consulta é um procedimento formal da RFB, onde o contribuinte, por escrito, formula sua consulta sobre dúvidas quanto à interpretação de dispositivos da legislação tributária.

A resposta da consulta formulada tem efeito vinculante para RFB, respaldando a aplicação do contribuinte ao caso concreto.

Assim, se determinada situação consultada à Receita Federal for considerada isenta, enquadrando-se na isenção da alienação imobiliária até 440 mil reais, esta interpretação vincula o entendimento da RFB.

11 – Existem outras hipóteses de imposto de renda isento para o ganho de capital na alienação de imóvel?

Sim. A legislação do IR traz outras hipóteses de isenção do ganho de capital sobre alienação de imóveis.

Para você conhecer e usufruir de todas essas isenções, preparamos um artigo completo sobre isenção do ganho de capital na alienação imobiliária.

Este artigo traz todas as possibilidades para você ficar isento do imposto de renda.

No entanto, como são muitas hipóteses e algumas com requisitos mais complexos, resolvemos desenvolver artigos próprios para as duas isenções mais importantes.

No artigo sobre isenção do IR na compra até 180 dias detalhamos a isenção específica do contribuinte que reaplica o produto da venda de um imóvel residencial na compra de outro.

No outro, desenvolvido neste artigo, comentamos sobre isenção do ganho de capital de imóvel até 440 mil reais.

12 – Além das isenções sobre o ganho de capital na venda do imóvel, existe outra maneira de reduzir o imposto de renda?

Sim. Existe a possibilidade de redução do imposto de renda no ganho de capital, independentemente de ser beneficiário de alguma isenção do IR.

No artigo sobre redução do IR na alienação de imóvel detalhamos dois benefícios fiscais que reduzem o imposto:

1 – Os redutores do ganho de capital; e

2 – As despesas que integram o custo de aquisição dos bens imóveis.

Os redutores do ganho de capital possibilitam a redução do imposto de renda através de percentuais de redução (de imóveis adquiridos entre 1970 e 1988) ou da aplicação de fatores de redução.

Já as despesas que integram o custo de aquisição permitem a redução do imposto através da diminuição do ganho de capital.

Quanto mais despesas integrarem o custo de aquisição do imóvel, menos imposto de renda será pago.

Portanto, não deixe de ler o artigo sobre redução do IR na alienação de imóvel!

Agora que você já sabe o que fazer para ter o imposto de renda isento, não perca dinheiro e aproveite o seu benefício que é garantido por lei!

Até a próxima e bom desconto!


77 comentários

Daniela · 13 de setembro de 2017 às 16:15

Me ajudou muito.
Obrigada!

    Gabriel Maia · 15 de setembro de 2017 às 11:51

    Muito bom saber que o artigo te ajudou.
    A ideia é essa, ajudar vocês a obterem os descontos que temos direito!

    Gabriel Maia · 19 de fevereiro de 2018 às 14:02

    Obrigado Daniela!
    Sucesso na sua isenção.

RODRIGO · 28 de março de 2018 às 17:38

Só tenho uma duvida…no caso, estou vendendo meu único imóvel bem abaixo do valor de 440 mil. Devo declarar somente ano que vem?

    Gabriel Maia · 28 de março de 2018 às 22:44

    Oi Rodrigo!
    Bem, o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (Gcap) você está dispensado de preencher.
    Logo, quando você fizer sua declaração de imposto de renda não irá importar as informações do GCAP.
    Quanto à declaração do imposto de renda, se o imóvel foi vendido em 2017, você tem que declarar em 2018 (no IRPF 2018).
    Já se o imóvel foi vendido em 2018, você só fará a declaração ano que vem (no IRPF 2019).
    Sucesso e aproveite seu desconto!

Fernanda · 27 de abril de 2018 às 12:40

Boa tarde. Não sou obrigada a declarar imposto de renda, sendo assim, na venda do meu unico imovel, no valor de 320.000,00, estou isento de quaisquer obrigações com a Receita Federal?? Preciso fazer alguma declaração especial por conta da venda desse imóvel? Obrigada

    Gabriel Maia · 27 de abril de 2018 às 14:43

    Olá Fernanda.
    Se a venda do imóvel está enquadrada na isenção dos 440 mil reais, você está dispensada de preencher o GCAP.
    Quanto ao preenchimento da Declaração de Ajuste Anual é importante que você confira as hipóteses de obrigatoriedade da entrega (no post tem um link para o site da Receita).
    Mesmo que habitualmente não esteja obrigada a declarar, considerando que você auferiu renda com a venda, verifique se não existe alguma hipótese que lhe obrigue a declarar. Um exemplo de obrigatoriedade é quem teve, em 31 de dezembro, a posse ou a propriedade de bens ou direitos de valor total superior a 300 mil reais.
    Sucesso e aproveite sua isenção!

Alexandre · 9 de julho de 2018 às 15:03

Boa tarde, estou vendendo um apt de 220 mil em 2018 (meu único imóvel), mas em 2016 eu vendi um terreno sem ganho de capital (vendi pelo mesmo preço que comprei), tenho direito a isenção do imposto???

    Gabriel Maia · 12 de julho de 2018 às 14:41

    Olá Alexandre!
    A legislação condiciona o aproveitamento da isenção desde que “não tenha sido realizada, nos últimos 5 anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não”.
    Logo, se você realizou nos últimos 5 anos uma alienação de imóvel a qualquer título (com ou sem ganho de capital), não terá direito a isenção.
    Boa sorte na sua venda e sucesso!

Alex · 16 de julho de 2018 às 00:32

Olá! Muito bom o artigo. Mas estou com uma dúvida. Meu pai possuia dois imóveis, porém um se trata de uma ocupação irregular que está em processo de regularização na prefeitura. E o outro imóvel ele vendeu abaixo dos 440 mil, sendo este o único que de fato estava no nome dele e regularizado. Posso entender que ele possui apenas um imóvel, visto que o outro ainda não está regularizado, e assim enquadrá-lo na isenção? Obrigado!

    Gabriel Maia · 17 de julho de 2018 às 10:41

    Olá Alex.
    Pelo seu relato, parece que, de fato, seu pai só possui um imóvel.
    No entanto, se ocorrer a regularização em data anterior a venda ele não teria direito à isenção.
    Por isso, acredito que o prudente, no seu caso, seria consultar a Receita Federal sobre a correta interpretação.
    Sucesso e boa sorte!

José · 18 de agosto de 2018 às 20:00

Comprei meu primeiro e unico imóvel em 2015 por 160 mil, e vendi em 2017 por 240 mil, parcelado direto em 30 meses, e não tenho bens e valores que superem os 300 mil reais. Tenho que declarar de alguma forma isso ja que o vendi em 2 anos após a compra? Ou considera-se alienação somente a venda em 5 anos? Muito obrigado, pois foi o melhor site que encontrei sobre o assunto, e olha que pesquisei bastante!

    Gabriel Maia · 19 de agosto de 2018 às 22:39

    Olá José!
    Desde que não tenha sido realizada, nos últimos 5 anos, outra alienação, a venda do imóvel em 2017 se beneficiou da isenção, por ser vendida por valor inferior a 440 mil.
    Para esta isenção, não há necessidade de preencher o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP).
    Sucesso e aproveite seus descontos!

Edson Lucas · 22 de agosto de 2018 às 11:44

Olá Gabriel,

Acabo de vender um imóvel por R$ 200.000,00. Não possuo nenhum outro nem alienei nenhum nos últimos 5 anos.
Fazendo uma simulação no GCAP da Receita, o valor atual seria de R$ 8.942,33 e eu deveria pagar um importo de R$ 7.028,67. Daí te pergunto, devo ignorar este GCAP e só contabilizar a transação na declaração de 2019 ???
Desde já muito obrigado pelos esclarecimentos !! Parabéns !!!

    Gabriel Maia · 23 de agosto de 2018 às 10:49

    Olá Edson Lucas!
    Está dispensado do preenchimento do GCAP a alienação de imóvel por valor igual ou inferior a 440 mil reais, do único bem imóvel que o titular possua, desde que não tenha efetuado, nos últimos 5 anos, alienação de outro imóvel a qualquer título, tributada ou não.
    Esse texto foi extraído do GCAP 2018.
    Portanto, se você cumpriu os requisitos da isenção, não precisa preencher o GCAP, basta informar na próxima declaração anual do IRPF.
    Por outro lado, o GCAP faz todos os cálculos do tributo quando é preenchido, uma vez que há situações nas quais o imóvel é vendido por até 440 mil reais mas não está isento (não cumpriu os requisitos).
    Aproveite sua isenção e sucesso!

      Débora · 26 de abril de 2019 às 21:42

      Gabriel, onde no sistema IRPF devemos colocar o imóvel vendido com isenção de imposto? Obrigada!

        Gabriel Maia · 30 de abril de 2019 às 18:16

        Olá Débora!
        No “Rendimentos Isentos e Não Tributados” selecionar o tipo de rendimento: “06 – Ganho de capital na alienação do único imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 e que, nos últimos 5 anos, não tenha efetuado nenhuma outra alienação de imóvel”.
        Sucesso com sua isenção!

MARCOS ANTONIO · 5 de setembro de 2018 às 15:52

Olá Gabriel,
Mas se a venda for maior que R$ 440.000, digamos R$ 500.000, ai vai pagar sobre os ganhos 15% né?

    Gabriel Maia · 6 de setembro de 2018 às 11:43

    Olá Marcos Antônio!
    Exatamente. Se o valor da venda for de até 5 milhões de reais a alíquota será de 15% sobre o ganho de capital.
    Mas existe a possibilidade de redução do imposto de renda no ganho de capital, independentemente de ser beneficiário de alguma isenção do IR.
    No artigo sobre “redução do IR na alienação de imóvel” detalhamos dois benefícios fiscais que reduzem o imposto:
    O primeiro benefício são os “redutores do ganho de capital” que possibilitam a redução do imposto de renda através de percentuais de redução (de imóveis adquiridos entre 1970 e 1988) ou da aplicação de fatores de redução.
    O outro, são “as despesas que integram o custo de aquisição dos bens imóveis” que permitem a redução do imposto através da diminuição do ganho de capital.
    Sucesso com seus benefícios!

Amanda · 23 de setembro de 2018 às 00:43

Por gentilrza!
Estou vendendo um apartamento valor bem menor de 440 mil. Tenho direito à isencao de imposto de ganho de capital, mesmo tendo um terreno financiado? Nao quero vender o apartamento para construir. Gostaria De saber se neste caso, o apartamento é considerado meu único imóvel ou o terreno financiado também é imóvel? Eu tenho direito à isencao na venda do apartamento?
Muito obrigafa

    Gabriel Maia · 25 de setembro de 2018 às 14:20

    Olá Amanda!
    A isenção é concedida ao único imóvel que o titular possua.
    Se você também possui um terreno, não fará jus à isenção.
    Quando se possui a propriedade de dois imóveis, não se tem direito, na venda de um deles, à isenção do único imóvel alienado por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00.
    Sucesso e realizações!

CRISTIANE · 25 de setembro de 2018 às 15:11

No final do ano passado estávamos vendendo o apartamento para comprarmos uma casa, vimos a casa e iniciamos o processo da compra, mas infelizmente o processo ficou enrolado por causa do vendedor, nesse meio tempo ficamos com receio e decidimos esperar para vendermos o apartamento. Os documentos da casa saíram e acabamos financiando uma parte no banco, já na posse da casa, retomamos a venda do apartamento que aconteceu agora e que utilizaremos para amortizar a dívida do financiamento. A compra da casa e a venda do apto. são valores menores de R$ 440mil. Temos alguma isenção?

    Gabriel Maia · 27 de setembro de 2018 às 10:49

    Olá Cristiane!
    Infelizmente a legislação dispõe que “o imóvel deve ser o único que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão”.
    No seu caso, para obter a isenção, você não poderia possuir outro imóvel.
    Mesmo não tendo direito à isenção, procure diminuir o ganho de capital com as reduções legalmente permitidas (leia o nosso artigo sobre redução do ganho de capital).
    Sucesso e felicidades na sua nova casa!

      CRISTIANE · 27 de setembro de 2018 às 11:42

      Olá Gabriel, muito obrigada pelo retorno. Agora só para concluir, também não posso usufruir da isenção do artigo 39? pq vamos usar o dinheiro para amortizar o financiamento que tivemos que fazer em maior valor, pq não tínhamos o dinheiro da venda do apto.

        Gabriel Maia · 27 de setembro de 2018 às 13:03

        Oi Cristiane!
        Acho que sua pergunta deve ser sobre o art. 39 da Lei nº 11.196/2005, que concede isenção do IR no “ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País”.
        Para se beneficiar desta isenção, é considerado somente o ganho de capital auferido na venda de imóvel residencial anterior à aquisição de outro imóvel residencial.
        Como você, primeiro comprou e depois vendeu, não se enquadraria na isenção.
        Outro impedimento para o enquadramento é a impossibilidade da venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante.
        Sucesso!

          CRISTIANE · 27 de setembro de 2018 às 13:21

          Muito obrigada, tirou todas as minhas dúvidas. Vocês estão de parabéns, parabéns, sucesso!

          Gabriel Maia · 27 de setembro de 2018 às 16:26

          Obrigado Cristiane!
          Ficamos felizes em saber que te ajudamos.
          Muitas realizações!

Vagner Souza · 6 de outubro de 2018 às 18:35

Prezado boa noite ,gostaria de tira uma duvida vende meu único imóvel rescindencial no ano atual,o valor do mesmo é inferior ha 440, e obtive um lucro de 20 mil reais na venda tenho que paga imposto sobre esse lucro? se positivo qual o prazo pra fazer o pagamento do Imposto ? lembrando que tenho outro terreno em meu nome,porem ha venda foi do meu único rescindencial .Desde já obrigado.

    Gabriel Maia · 9 de outubro de 2018 às 13:58

    Olá Vagner Souza!
    Para se beneficiar da isenção o imóvel deve ser o único que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão.
    Logo, se você possui outro imóvel, não poderá se beneficiar desta isenção.
    Quanto ao pagamento, o ganho de capital nas alienações de imóveis deve ser apurado em cada operação e recolhido até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento.
    Sucesso e aproveite seus descontos!

Roken · 28 de outubro de 2018 às 09:52

O que é considerado ÚNICO IMÓVEL ? Qual a definição de único imóvel que a lei usa para aplicar esta regra?

Por exemplo, se eu comprei meu primeiro imóvel, depois comprei um segundo imóvel, e depois me desfiz de qualquer um dos dois imóveis que possuo. Neste caso agora neste momento eu tenho somente 1 único imóvel. Se eu efetuar a venda deste meu agora único imóvel após 5 anos daquela primeira venda que fiz de meu imóvel anterior, ainda me encaixo na isenção total de IR para esta alienação?

    Gabriel Maia · 1 de novembro de 2018 às 14:47

    Olá Roken!
    A legislação define que “o imóvel deve ser o único que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão”.
    Ou seja, se você vender o único imóvel que possui e não tiver realizado outra venda nos últimos 5 anos terá direito à isenção.
    Aproveite seu benefício e sucesso!

RENATO FERREIRA · 29 de outubro de 2018 às 12:52

Comprei um imóvel e fiz financiamento fazem aproximadamente 7 anos , a 3 anos eu quitei o imov , ou seja , ele não está mais alienado. Pergunto: 1. Se eu vender o imóvel este ano eu terei que pagar o imposto? 2. Se eu vender daqui 4 anos , ou seja 7 anos após ele ter sido quitado eu pago imposto ? Obs : imóvel inferior a 440 mil e único imóvel.

    Gabriel Maia · 1 de novembro de 2018 às 15:00

    Oi Renato Ferreira!
    Se você vender um imóvel com ganho de capital terá que pagar o imposto de renda.
    Se o imóvel é único e inferior a 440 mil reais, você estará isento se não tiver realizado outra venda nos últimos 5 anos.
    O financiamento e sua quitação não altera a propriedade do imóvel.
    Sucesso com sua isenção!

Matheus Bianchini Cruz · 12 de novembro de 2018 às 13:26

Olá! Tenho uma dúvida. O valor de 440 mil se refere ao valor recebido pelo vendedor ou ao valor total da venda, incluindo comissão do corretor, ITBI, etc.?
Exemplo, considerando a comissão do corretor 6% e o ITBI 2% seu eu vender meu imóvel por 478 mil ao retirar a comissão e ITBI o valor que sobra pra mim é os 440 mil, neste caso este valor estaria isento ou o valor considerado pela receita é o de 478 mil?
Obrigado!

    Gabriel Maia · 12 de novembro de 2018 às 15:34

    Olá Matheus!
    O valor considerado pela legislação é o valor da alienação do imóvel.
    No seu caso, seria os 478 mil reais.
    Aproveite suas isenções e sucesso!

luis antonio · 11 de dezembro de 2018 às 12:54

Olá,
estou vendendo um apartamento e um box garagem no mesmo edifício. mas eles tem matrículas distintas. o preço da venda dos dois juntos dá 300 mil.
é considerado isento, ou vai considerar que tenho 2 imóveis?

    Gabriel Maia · 14 de dezembro de 2018 às 13:25

    Olá Luís Antônio!
    Se são duas matrículas, provavelmente são dois imóveis.
    Mas verifique se realmente se refere a dois imóveis.
    Se forem, não será possível se beneficiar da isenção, uma vez que não se trata de um único imóvel que o titular possua.
    Sucesso!

Fabio · 16 de dezembro de 2018 às 12:58

Prezado,
Tenho um lote doado pelo meu pai para mim e minha irmã, o valor total é maior que 440 mil, mas a metade de cada um é menor, esta isenção considera individualmente a parte de cada um?

    Gabriel Maia · 11 de janeiro de 2019 às 15:21

    Olá Fábio!
    Quanto à transferência do seu pai para vocês, essa doação de bens caracteriza alienação e sujeita-se à apuração do ganho de capital, se efetuada
    por valor superior ao constante na última Declaração de Bens e Direitos do doador.
    Portanto, para usufruir da isenção o valor, e todos os outros requisitos, devem ser observados na transferência feita pelo doador (seu pai).
    Sucesso e aproveite suas isenções!

jank · 27 de dezembro de 2018 às 00:17

minha esposa comprou um imovel num leilao , sou casado com ela comunhao parcial de bens, foi o dinheiro dela e so colocou no nome dela, é o primeiro imovel dela
eu ja tenho um imovel adquirido antes do casamento
ela tem direito a isenção ?
e se no caso no ano de 2019 eu marido compre um ap e coloque no meu nome , ela ainda continuará a ter direito a isenção ou ela perde?

    Gabriel Maia · 24 de janeiro de 2019 às 10:09

    Olá Jank!
    A sua pergunta é exatamente a quinta pergunta do “Saiba Mais!” do nosso artigo.
    Sucesso!

Ranulpho Nogueira · 10 de fevereiro de 2019 às 17:37

Olá Gabriel, parabéns pela clareza de suas explicações.
Sou casado em regime de comunhão universal de bens, a minha declaração e da minha esposa são em separadas e nossos bens são declarados somente na minha declaração. Minha esposa recebeu um sítio (terra nua) como herança. Se ela vender o sítio por menos de R$ 440 mil poderá comprar um apartamento no nome dela até o mesmo valor? A operação receberá a isenção de ganho de capital? Muito obrigado!

    Gabriel Maia · 11 de fevereiro de 2019 às 09:59

    Olá Ranulpho Nogueira!
    Muito bom saber que o artigo te ajudou!
    Quanto ao seu imóvel, para vocês se beneficiarem desta isenção não poderão ter outros imóveis.
    Caso possuam, outra hipótese é procurar se enquadrar na isenção destinada a quem vende e compra imóvel em 180 dias.
    No entanto, para esta isenção, os imóveis deverão ser residencias.
    Sucesso com suas isenções!

KArin · 19 de fevereiro de 2019 às 17:29

Boa tarde, gostaria de tirar uma duvida em um caso hipotético:

Tenho dois imoveis, sendo q um deles eu faço a doação, e fico com apenas um imovel em meu nome. Quando da venda deste imovel remanescente, se a doação ocorreu dentro de 5 anos antes da venda, não poderei me beneficiar da isenção?

    Gabriel Maia · 21 de fevereiro de 2019 às 13:12

    Olá Karin!
    A legislação condiciona a isenção a que nos últimos cinco anos não tenha efetuado alienação de imóvel, a qualquer título, tributada ou não.
    Ou seja, a legislação não comenta sobre doação, não havendo, portanto, como afirmar se foi ou não observada a condição.
    Na interpretação literal da legislação a doação não seria impedimento, mas o prudente é que você consulte a Receite Federal sobre a adequada interpretação da norma.
    Sucesso!

jonas Alberton · 24 de fevereiro de 2019 às 20:25

Tenho um apartamento, que estou fazendo negociação de troca com torna. Estou vendendo ele por $ 430 mil e pegando um sítio ( terreno ) no valor de 80 mil no qual vou receber uma torna de $ 350 mil , valor este que quero construir uma casa neste terreno. Li um artigo cujo mesmo diz que mesmo tendo outro imóvel se fizer troca com torna, não pago lucro imobiliário, caso não tenha feito nenhuma negociação imobiliaria no prazo de 5 anos antes deste negociação. Pois o valor de até $ 440 mil estaria isento de IR no lucro imobiliario. . Poderia me esclarecer se tenho direito a isenção.

    Gabriel Maia · 6 de março de 2019 às 18:40

    Olá Jonas Alberton!
    Você pode se beneficiar desta isenção do ganho de capital, se:
    a) o valor de alienação do imóvel for de até R$ 440.000,00;
    b) o imóvel deve ser o único que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão;
    c) pode ser qualquer imóvel, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural; e
    d) que não tenha sido realizada, nos últimos 5 anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não.
    Se você se enquadra nesta situação, estará isento do IR sobre o ganho de capital, do contrário, poderá usufruir da isenção sobre a permuta, tributando-se o ganho de capital apenas sobre a torna.
    Sucesso e aproveite seus descontos!

Mauricio · 1 de março de 2019 às 17:39

Comprei um terreno e estou construindo uma casa no mesmo, inclusive resido nesta casa em construção, declaro este imóvel na minha declaração como casa em construção no valor abaixo do limite de isenção, mas preciso vender e é meu único imóvel, mas o valor da venda é acima do limite, vou ter isenção?

    Gabriel Maia · 7 de março de 2019 às 11:30

    Oi Maurício!
    Tem direito ao imposto de renda isento quem aliena, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, único imóvel que o titular possua.
    Portanto, o valor da alienação deverá ser inferior a 440 mil reais.
    Contudo, não deixe de ler o artigo sobre como reduzir o IR do ganho de capital, mesmo não tendo isenção.
    Sucesso!

Claudio Mendonca · 2 de março de 2019 às 09:53

Caro Gabriel Maia, primeiramente parabéns pelo artigo, incrivelmente didático e esclarecedor. Gostaria por gentileza de tirar uma dúvida. Estou vendendo um imóvel abaixo de 440.000,00 tenho um imóvel financiado pelo bradesco e tinha um outro financiado pela caixa que o vendi, meu questionamento é se esses dois imoveis financiados se caracterizam como minha propriedade ou do banco. Caso sejam do banco, tenho direito a isenção de ganho de capital?

    Gabriel Maia · 7 de março de 2019 às 13:35

    Obrigado Claudio Mendonça!
    O financiamento de imóvel é considerado propriedade, não podendo o alienante, portanto, se beneficiar da isenção quando possuir dois imóveis.
    Veja o que diz o “Perguntas e Respostas do IRPF 2019”:
    “O proprietário ou possuidor de um imóvel que adquire outro imóvel, construído ou em construção, mediante contrato particular pactuado com a construtora ou agente financeiro, ainda que não tenha desembolsado qualquer quantia, tem, a partir do contrato, a propriedade de dois imóveis, não podendo, na venda de um deles, fazer jus à isenção do único imóvel alienado por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00.
    O contrato particular firmado entre a construtora/agente financeiro e o adquirente é instrumento válido para configurar a aquisição do imóvel.”
    Felicidades e aproveite seus descontos!

giselle · 5 de março de 2019 às 20:52

Ola , como eu faco para formalizar a isencao na declaracao de imposto de renda? tenha apenas que declarar a venda do imovel e o valor? sabe me dizer em qual campo da declaracao? Obrigada

    Gabriel Maia · 7 de março de 2019 às 12:49

    Olá Giselle!
    Para a isenção do ganho de capital na alienação até 440 mil reais há dispensa do preenchimento do Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP) da Receita Federal.
    Portanto, basta preencher a Declaração de Ajuste Anual do IR.
    Nela você irá atualizar a situação do imóvel em “bens e direitos” (zerando a situação em 31/12 do ano calendário) e preencher um campo específico nos “rendimentos isentos e não tributáveis”.
    Esse campo na declaração 2019 (ano-calendário 2018) consta como “06 – Ganho de capital na alienação do único imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 e que, nos últimos 5 anos, não tenha efetuado nenhuma outra alienação de imóvel”.
    Aproveite suas isenções e sucesso!

jose aparecido · 6 de março de 2019 às 23:37

boa noite tenho uma duvida!

comprei em 2015 uma casa financiada pela caixa. e este ano vou comprar um terreno e construir uma casa…. terei que pagar pelo ganho de capital pelo fato de já possuir uma casa financiada?
obrigado

    Gabriel Maia · 7 de março de 2019 às 14:11

    Olá José Aparecido!
    Você apenas pagará o IR sobre o ganho de capital quando vender um imóvel.
    No seu caso, o financiamento de imóvel é considerado propriedade, impedindo que se beneficie desta isenção quando for vender um dos dois imóveis.
    Sucesso!

Wesley · 8 de março de 2019 às 12:37

Até que enfim um artigo esclarecedor. Parabéns.

    Gabriel Maia · 12 de março de 2019 às 14:48

    Obrigado Wesley!
    Nossa intenção é essa!
    Informar sobre o benefício e ajudá-los a conseguir.
    Sucesso!

sergio · 13 de março de 2019 às 09:06

Parabéns pelo artigo.
Muito bom.

    Gabriel Maia · 13 de março de 2019 às 13:48

    Obrigado Sérgio!
    E continue aproveitando suas isenções!

Lucas · 17 de março de 2019 às 05:30

Olá! Eu vendi meu único imóvel em 2018 por menos de 440 mil, obtive lucro, porém usei o dinheiro para comprar outros imóveis depois, ainda em 2018. Essa isenção ainda vale ou, por eu ter adquirido outros imóveis no mesmo ano fiscal, precisarei pagar o imposto? Eu ainda não sabia que compraria outros imóveis, portanto acabei não pagando imposto no mês subsequente da venda do primeiro imóvel… Obrigado.

Ines travain · 18 de março de 2019 às 16:20

Tenho um imovel residencial em são Paulo e outro em Osasco. Preciso vender o de Osasco.Posso usufrir da isenção do lucro imobiliario se comprar outro imovel em São Paulo?

    Gabriel Maia · 19 de março de 2019 às 11:15

    Olá Inês Travain!
    Você só poderá usufruir desta isenção se:
    1) o imóvel for o único que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão;
    2) podendo ser qualquer imóvel, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural;
    3) desde que não tenha sido realizada, nos últimos 5 anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não; e
    4) que o valor de alienação do imóvel seja igual ou inferior a R$ 440.000,00.
    Aproveite suas isenções e sucesso!

      Jose Carlos Meda · 29 de março de 2019 às 15:26

      Boa Tarde.Estou com uma dúvida.Meus PAIS já falecidos doaram em vida em 2006 um imóvel para seis irmãos. Em 2018 vendemos esse imóvel por R$ 260.000,00. Recebi minha parte um pouco maior sendo R$ 60.000,00.Não precisa preencher o GCAP? Só preencher na coluna de Rendimentos isentos e não tributáveis?

        Gabriel Maia · 6 de abril de 2019 às 19:40

        Oi José Carlos Meda!
        Se você obteve ganho de capital deverá preencher o GCAP.
        A não ser se for beneficiado da isenção dos 440 mil reais, neste caso o preenchimento é dispensado.
        Aproveite suas isenções e sucesso!

Luciano · 6 de abril de 2019 às 01:30

Sei que as informações que você deu até aqui são ricas em detalhes, porém, tenho dúvida em uma questão: Vendi uma casa que possuía em conjunto com minha irmã, objeto de herança, no ano de 2015, e com o produto da venda que foi isenta de imposto por ser herança e valor inferior a 440.000,00, compramos no mesmo ano dois terrenos com o dinheiro da venda, ou seja, cada um possui 50% de cada terreno. Vendemos em 2018 um dos terrenos. Faço jus a isenção salientada aqui? Caso negativo, como devo preencher como valor de venda no programa GCAP? O valor que de fato vendemos no contrato ou o valor referente ao que recebi do comprador, ou seja, a metade, tendo em vista que na minuta da venda feita no cartório foi devidamente infomado que eu recebi a metade do valor da venda do imóvel.

    Gabriel Maia · 7 de abril de 2019 às 13:33

    Oi Luciano!
    Se você possui duas copropriedades não poderá se enquadrar nesta isenção.
    Isso porque a copropriedade é caracterizada como propriedade de imóvel.
    Nesse caso, possuindo o contribuinte mais de um imóvel, não há que se falar em “único imóvel”.
    Felicidades e aproveite seus descontos!

Joandro · 15 de abril de 2019 às 07:35

Olá Gabriel estou com uma dúvida eu e minha esposa fazemos a declaração do irpf separados eu comprei um imóvel há mais de 15 anos quando era solteiro nem conhecia ela. Ela comprou esse imóvel em 2018 com o dinheiro somente dela e ela vai declarar no irpf 2019 dela essa compra deste imovel onde foi a primeira compra de imovel no nome dela na vida vamos supor que venda o imovel em 2019 ou em 2020 por menos de 400 mil ela terá direito essa isenção ? Lembrando que fazemos a declaracao irpf separado e ela comprou com o dinheiro dela. Essa eh uma dúvida
Outra dúvida eu comprei um imóvel em 2015 ou seja já estava estado civil casado parcial de bens porém só estou fazendo a escritura agora esse imovel ja esta declarado no meu irpf eu comprei com o meu dinheiro isso vai fazer com que ela perca a isenção? Pois a declaração de cada um eh separada entende?

    Gabriel Maia · 18 de abril de 2019 às 17:14

    Olá Joandro!
    Pelo que eu entendi vocês são casados em comunhão parcial de bens.
    Então dê uma olhada na pergunta 5 do “Saiba Mais!”.
    Tenha em mente que o limitador da isenção é possuir mais de um imóvel, portanto, a forma de apresentar a declaração anual do IR não tem interferência.
    Sucesso!

Jackeline · 17 de abril de 2019 às 08:52

Bom dia.
A pessoa vendeu um imóvel sendo este único imóvel, residencial e não efetuou nenhuma outra alienação nos últimos 5 anos, e por valor inferior a R$ 440.000,00 e adquiriu outro imóvel no prazo de 180 dias, em qual dos códigos em rendimentos isentos devo lançar, no 06 ou 07?
Se lançar no item 06, se ela não tivesse adquirido outro imóvel em até 180 dias, poderia igual usufruir a isenção do imposto?

    Gabriel Maia · 18 de abril de 2019 às 18:45

    Olá Jackeline!
    Se você se enquadra nas duas isenções, poderá escolher.
    Analise os prós e contra de cada isenção.
    Por exemplo, se optar pela isenção dos 180 dias, terá que aguardar 5 anos para poder se beneficiar novamente.
    Apenas não se esqueça que na isenção dos 180 dias é necessário o preenchimento do GCAP, já na isenção dos 440 mil reais há dispensa.
    Aproveite suas isenções e sucesso!

Rafael · 17 de maio de 2019 às 04:56

Olá Gabriel,

poderia tirar uma duvida?

Em caso de divórcio, o imóvel comprado em comunhão vira um imovel em condominio?

nesse caso, a regra de isenção deve ser aplicada independentemente para os divorciados usando o valor do imovel vendido dividido por 2?

obrigado!

    Gabriel Maia · 27 de maio de 2019 às 17:06

    Olá Rafael!
    O limite de 440 mil reais será considerado em relação à parte de cada condômino, no caso de bens em condomínio.
    Sucesso com suas isenções!

      Eric · 25 de junho de 2019 às 20:11

      Boa noite
      Para os casos de isenção da venda de imovel até 440 mil e venda e compra após 180 dias os prazos são contados a partir da assinatura do instrumento particular de compra e venda ou da escritura?

        Gabriel Maia · 5 de julho de 2019 às 16:55

        Oi Eric!
        Conforme consta no “Perguntas e Resposta do IRPF 2019” (página da Receita Federal do Brasil), o contrato particular firmado entre construtora/agente financeiro ou pessoa física e o adquirente é instrumento válido para configurar a aquisição do imóvel, mesmo que o adquirente não tenha desembolsado qualquer quantia.
        Sucesso e aproveite suas isenções!

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